Les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter à Lyon, et ce malgré la crise sanitaire. En 2020, le prix moyen d’achat du m2 lyonnais a augmenté de 11,8% (selon seloger.com) ! Alors, si vous envisagez d’investir à Lyon, vous vous demandez sûrement si cette ville reste une bonne opportunité d’investissement. La meilleure façon de le savoir reste de connaitre son rendement locatif..
Qu’est-ce que le rendement d’un investissement locatif ?
Le rendement potentiel des biens locatifs varie fortement en fonction de l’appartement ou de la maison, de l’emplacement, ou encore de l’ameublement (ou de son absence). Il permet de mesurer les loyers générés par un bien mis en location par rapport au prix d’achat de ce même bien.
On distingue plusieurs types de rendement locatif : le brut et le net.
D’une part, chez Majoon, nous calculons le rendement locatif brut en fonction du prix d'achat du bien immobilier, additionné du coût des travaux, et en prenant en compte le loyer annuel. Le calcul du rendement brut est le suivant : loyer annuel ÷ (prix d'achat du bien + coût des travaux) x 100.
D’autre part, le rendement locatif net permet de retrancher les charges liées à l'entretien et à la gestion du bien immobilier. De plus, on ajoute au prix d'achat du bien, les frais d'acquisition (coût du crédit, frais de notaire, frais de l’agence immobilière). On calcule le rendement net de cette manière : (loyer annuel - charges non récupérables - taxe foncière - frais de gestion) ÷ (prix d'achat du bien + travaux + frais d'acquisition) x 100. Cette méthode permet de se rendre compte d’une meilleure façon de la rentabilité réelle de votre bien locatif.
Quel est le rendement locatif à Lyon ?
Le rendement locatif à Lyon se situe entre 3 et 6% selon le quartier et la stratégie d’investissement choisis.
Tous arrondissements confondus, le prix d’achat moyen du m2 à Lyon s’établit à 5 320€ (Mai 2022, seloger.com), avec pour prix bas 4460€ et pour prix haut plus de 6400€/m2. Côté loyer pour un bien nu, la moyenne s’établit à 16€/m2, les loyers oscillant entre 14 et 20€/m2. Ainsi, le rendement locatif brut moyen à Lyon s’élève à 3,6%. Attention, ceci n’est qu’une moyenne, le rendement dépend fortement de nombreux facteurs : l’emplacement, l’ameublement, la surface, etc.
Dans notre article 10 conseils pour réussir son investissement locatif à Lyon, nous vous conseillons d’investir dans des petites surfaces meublées. En effet, avec ces deux critères cumulés, on augmente de manière significative le rendement locatif d’un bien. Selon seloger.com en mai 2022, un T1 meublé se loue à Lyon en moyenne 24.31 €/m², Cela vient donc booster votre rendement locatif, puisqu’on observe sur des T1 ou T2 meublés des rendements bruts de 6 à 8%.
De manière générale, l’investissement à Lyon s’achemine de plus en plus vers une stratégie de placement, plus que de rendement. Pour nos clients souhaitant davantage de rentabilité immédiate, nous leurs conseillons plutôt les marchés de Villeurbanne (commune limitrophe à Lyon) ou encore Saint-Étienne. N’hésitez pas à nous contacter sur https://www.majoon.fr/je-lance-mon-projet pour nous parler de votre projet.
Les meilleurs quartiers où investir à Lyon
Qu’est-ce qu’un bon quartier pour augmenter son rendement locatif ? C’est tout simplement un emplacement où le prix du m2 reste abordable compte tenu du loyer moyen pratiqué dans le secteur. Dans l’agglomération lyonnaise, nous avons distinguer les quatre meilleurs arrondissements, ceux qui favorisent au mieux votre rendement locatif.
Le 3ème arrondissement : de la Part-Dieu au quartier Montchat
Grâce à la présence du quartier d’affaires de la Part-Dieu (deuxième centre d’affaires de France), de la principale gare de Lyon ou encore de nombreuses infrastructures (commerces, restaurants, hôpitaux) le 3ème arrondissement cumule de nombreux atouts. Il est par ailleurs parfaitement relié au reste de la ville, notamment grâce au métro B, aux tramways T3 et T4, et aux nombreuses lignes de bus. Ces points positifs sont agrémentés par un très bon rendement locatif, malgré l’explosion des prix de l’immobilier depuis 2020.
Avec un prix moyen de 5 145€/m2 (seloger.com, mai 2022), le 3ème arrondissement reste en deçà de la moyenne générale lyonnaise, se situant à 5 320€/m2. Néanmoins, le loyer moyen atteint les 16€/m2 dans le quartier de la Part-Dieu, et les 15€/m2 dans le quartier Montchat, ce qui se situe dans la moyenne lyonnaise (à 16€/m2 en mai 2022). Ainsi, le 3ème arrondissement offre des rendements locatifs supérieurs à ceux des 1er et 2ème arrondissements. Nous vous conseillons par exemple d’investir dans le quartier Montchat, au sein du triangle formé par les rues Viala et Travieux et l'avenue Esquirol, dont les prix d’achat restent abordables, en moyenne à 4 130€/m2 (seloger.com), pour un loyer moyen de 14€/m2. Ceci qi donne un rendement brut moyen de 4%. Notez également que cet arrondissement ne cesse de voir son prix au m2 augmenter, ce qui vous garantit une plus value en cas de revente de votre bien immobilier.
Lyon 7 et Lyon 8 : des arrondissements en plein essor
En effet, les 7ème et 8ème arrondissements lyonnais connaissent un fort développement : rénovation urbaine, nouveaux espaces verts, implantation de nouvelles entreprises, etc. L’amélioration générale du cadre de vie fait que ces quartiers gagnent en attractivité, tant pour les familles, que pour les étudiants ou jeunes actifs.
Ainsi, les quartiers Guillotière Sud et Jean Macé attirent les jeunes actifs ; et les étudiants dont les établissements sont à proximité (Université Lyon 2, Inseec, etc). Ces quartiers offrent un prix d’achat au m2 aux alentours de 5200€, pour un loyer moyen de 16€/m2 (meilleursagents.com, mai 2022). Toujours dans le 7ème arrondissement, le quartier de Gerland (en pleine mutation) se distingue avec un prix d’achat moyen du m2 inférieur à 5 000€ !
De même, le 8ème arrondissement reste lui aussi encore très accessible à l’achat ! En effet, le prix moyen du m2 se situe aux alentours de 4 600€ (mai 2022, seloger.com), sous la barre des 5 000€ ce qui devient de plus en plus rare à Lyon. Néanmoins, le loyer moyen reste très intéressant, puisqu’il se situe à 15€/m2. A l’image du quartier Monplaisir, le 8ème arrondissement est un très bon emplacement d’investissement pour les années qui viennent !
Le 9ème arrondissement
Longtemps sous-coté, le 9ème arrondissement s’avère depuis quelques années être une superbe opportunité d’investissement. Anciennement délaissé, cet emplacement côté Saône de Lyon a connu un important développement ces dernières années, le poussant à sortir de sa condition d’arrondissement excentré. Avec l’implantation de nouvelles entreprises, la rénovation urbaine, le réaménagement des berges de la Sâone, les nombreux espaces verts : le 9ème arrondissement offre un excellent cadre de vie.
Côté immobilier, on retrouve des appartements entre 3 090€/m2 (quartier La Duchère) et 4 870€/m2 (quartier Vaise). Quant au prix de location au m2, il évolue entre 11 et 15€ selon les quartiers, donnant une moyenne de 14€/m2 pour l’ensemble de l’arrondissement. Une nouvelle fois, les petites surfaces gagnent en rentabilité, puisque le m2 d’un T1 est loué en moyenne à 22€ (chiffres seloger.com), pour un prix d’achat moyen au m2 de 4 950€ (efficity.com). Pour un bien de 25m2, cela vous donne une rentabilité brute de plus de 6%.
Comme vous pouvez le constater, Lyon 9 est peut-être le dernier arrondissement à ne pas avoir (encore) explosé dans la capitale des Gaules … et cela ne devrait pas durer ! En effet, le prix de l’immobilier lyonnais ayant augmenté de 54% en 10 ans (meilleursagents.com), nul doute que Lyon 9 saura rattraper son retard sur les autres arrondissements. Alors, n’attendez pas qu’il soit trop tard, et parlez-nous de votre projet sur https://www.majoon.fr/je-lance-mon-projet.
La ville de Lyon a-t-elle un bon rendement locatif ?
En règle général, un bon rendement locatif brut se situe entre 5 et 10%, mais comme vu précédemment, il diffère énormément selon le type de bien acquis, son aménagement, son emplacement, etc. Néanmoins, si l’on compare le rendement locatif moyen des métropoles françaises entre elles, Lyon semble tirer son épingle du jeu …
Par rapport à Paris
Nous l’avons vu au début de cet article : le rendement locatif lyonnais s’établit à 3,6% en moyenne. Mais, quand est-il du rendement locatif parisien ? Eh bien, bonne nouvelle pour les lyonnais, celui-ci est bien deçà ! En effet, en moyenne, le rendement brut à Paris se situe entre entre 2% et 3%. Il est bien connu de tous que le marché parisien est complètement saturé, et que les prix du m2, qui dépassent les 10 000€, viennent grignoter petit à petit la rentabilité locative des biens. Sans compter qu’il est presqu’impossible pour un nouvel investisseur de s’attaquer au marché parisien, tant les prix d'achat sont hauts. Toutes ces raisons rendent le marché immobilier lyonnais bien plus attractif et rentable que le marché parisien !
Par rapport aux autres métropoles françaises : Marseille, Bordeaux, Toulouse...
Ville | Rendement locatif brut moyen |
Marseille | 6,2 % |
Toulouse | 5,3 % |
Bordeaux | 3,6 % |
Lille | 4,8 % |
Montpellier | 5,9 % |
Nice | 4,9 % |
Nantes | 4,6 % |
En périphérie de Lyon : de très bonnes opportunités
Nous conseillons à nos clients qui ont une stratégie de rendement d’investir plutôt en périphérie de Lyon : à Villeurbanne et à Saint-Étienne. En effet, ces deux emplacements ont une rentabilité locative bien supérieure à celles que l’on peut espérer à Lyon-même.
Villeurbanne : notre coup de coeur
Certains considèrent Villeurbanne comme le « 10 ème arrondissement de Lyon » et pour cause ! Cette ville est parfaitement reliée au reste de l’agglomération lyonnaise, grâce aux trams T1 et T4 ou encore au métro A qui relie l’arrêt République - Villeurbanne à la place Bellecour en seulement 9 minutes ! De plus, il s’agit tout de même d’une commune de plus de 150 000 habitants, qui abrite notamment le campus de la Doua (Université Lyon 1), soit 22 000 étudiants, 1 500 chercheurs et 40% du potentiel scientifique lyonnais. Du point de vue de l’immobilier locatif, Villeurbanne regorge de très belles opportunités ! Le coût d’achat du m2 est bien inférieur à celui de Lyon intra-muros, alors même qu’il existe une forte demande locative. En effet, la proximité directe avec Lyon permet à Villeurbanne de proposer un cadre de vie agréable et moins cher à ses habitants.
Dans les quartiers Gratte-ciel et Doua, le prix d’achat moyen du m2 avoisine les 4 350€ (seloger.com), et le loyer moyen au m2 s’établit à 15€. L’emplacement villeurbannais Gratte-Ciel est en plein essor, puisqu’il devrait doubler de taille à l’horizon 2027. En effet, on prévoit plus de 27.000 mètres carrés de commerces et 4.000 mètres carrés de bureaux en plus en 2024. Ceci devrait faire gonfler l’attractivité du lieu ! De même, le quartier étudiant La Doua profite d’un environnement privilégié à proximité du pôle universitaire. En réalisant des investissements clés en main pour ses clients, Majoon a réussi à obtenir des rendements bruts de 5 à 6,8% pour des logements T1 ou T2 situés dans ces deux quartiers !
Les quartiers Grand Clément ou Cusset offre également de belles rentabilités locatives. On y trouve des prix d’achat largement accessibles (dès 3200€/m2) pour des loyers plus qu’intéressants : en moyenne de 14€/m2. Ici, nous avons déniché pour nos investisseurs des biens à rénover et à meubler, qui une fois mis sur le marché locatif génère plus de 5% de rendement locatif brut.
Retenez que le marché immobilier de Villeurbanne est en pleine dynamique, puisque le prix d’achat moyen au m2 d’un T1 et passé de 3 100€ à plus de 4 000€ entre 2014 et 2018. Alors ne perdez pas de temps, et parlez-nous de votre projet sur https://www.majoon.fr/je-lance-mon-projet.
Saint-Étienne : un excellent rendement
Saint-Étienne, c’est un peu notre botte secrète chez Majoon. En effet, nous arrivons à obtenir des rentabilités locatives inespérées pour une ville comme Lyon ! Nous conseillons vraiment cette ville à tous les investisseurs en recherche de rentabilité. En moyenne, le rendement locatif de Saint-Étienne est de 7,7% ! C’est deux fois plus que celle observée à Lyon.
Saint-Étienne, avec ses plus de 170 000 habitants, regorge de nombreux atouts pour les investisseurs. Tout d’abord, il s’agit d’une ville estudiantine dont les pôles universitaires accueillent chaque année 25 000 étudiants. Ensuite, c’est une ville qui dispose d’un réseau de transport en commun plutôt efficace, notamment grâce à ses 3 lignes de tramways. Enfin, l’immobilier y reste tout à fait accessible, et génère des rendements locatifs supérieurs au voisin lyonnais. En moyenne, tous quartiers confondus, le prix d’achat se situe aux alentours de 1240€/m2, et le loyer moyen est de 9€/m2, et jusqu’à 15,40€/m2 pour les petites surfaces (mai 2022, seloger.com).
Comment améliorer son rendement locatif à Lyon ?
Nous l’avons évoqué précédemment, le choix du bon quartier est primordial pour booster votre rendement locatif. Ce doit être votre critère n°1. Cependant, il existe d’autres solutions efficaces pour atteindre une rentabilité plus importante sur le marché lyonnais. Voici trois points d’attention que nous vous conseillons.
Privilégiez les petites surfaces
C’est sur les petites surfaces que l’on observe les meilleurs rendements locatifs à Lyon. En effet, le m2 se loue bien souvent aux alentours de 24€, tandis que la moyenne lyonnaise se situe davantage vers les 16€. Quand bien même le prix d’achat est plus élevé pour un m2 d’une petite surface, comparé à celui d’un appartement T4, le m2 se loue proportionnellement plus cher ! Autre raison de privilégier les petites surfaces : vous diminuez votre vacance locative. En effet, le marché est très tendu en ce qui concerne les T1 ou T2, du fait du grand nombre d’étudiants et de jeunes actifs à Lyon. Investir dans ce type de logement, c’est donc s’assurer que votre bien sera loué toute l’année, quasiment sans interruption. Enfin, les petites surfaces sont plus abordables s’il s’agit de votre premier investissement, et sont moins sensibles aux crises immobilières.
Investissez dans l’ancien et rénovez
Selon plusieurs études, le prix d’achat d’un bien ancien est inférieur de 20 à 30% à celui d’un bien neuf, ce qui éponge largement le coût d’une rénovation. Ensuite, vous profitez souvent d’un meilleur emplacement que les nouveaux logements, et la rénovation vous permettra d’obtenir un effet « wahou », très utile pour améliorer votre rendement locatif. En effet, beaucoup de locataires sont sensibles au charme de l’ancien, et sont prêts à payer leur loyer un peu plus cher pour un bien ayant du cachet. Enfin, notez qu’il existe de nombreux dispositifs d’aide ou de défiscalisation qui viennent alléger le coût d’une rénovation (comme MaPrimeRénov’).
Meublez votre appartement
Troisième conseil essentiel pour augmenter la rentabilité d’un investissement immobilier locatif : c’est de meubler votre bien. En effet, une location meublée augmente les loyers perçus de 20% en moyenne (selon lerevenu.com), et diminue l’imposition. Notez que jusqu’à 70 000 euros de loyers annuels perçus, vous pouvez opter pour le régime du micro-BIC, qui vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%, contre seulement 30% pour une location nue dans le cadre du régime micro-foncier.
Nous espérons que cet article vous aura été utile, et n'hésitez pas à nous parler de votre projet sur : https://www.majoon.fr/je-lance-mon-projet !
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